Cabinet de Maître Serge BUEB
Avocat au Barreau de Saverne - août 2011

Une clôture est mitoyenne lorsqu'elle appartient indivisément aux propriétaires des deux fonds qu'elle sépare.

Elle est minutieusement réglementée par les articles 653 à 673 du Code civil.

Acquisition de la mitoyenneté : quelque soit la clôture (mur, palissade, haie, fossé...), elle peut être acquise :

- soit par la rédaction d'une convention par laquelle les deux voisins conviennent d'établir une clôture à frais partagés ou par laquelle le voisin qui a établi une clôture à titre privatif consent à son voisin une cession de mitoyenneté, gratis ou à titre onéreux;

- soit par la prescription acquisitive : lorsqu'un voisin prend appui sur un mur limitrophe et privatif pour y adosser des ouvrages, il commet une voie de fait; son voisin peut demander la démolition de l'ouvrage ou bien contraindre son voisin à acquérir la mitoyenneté du mur; mais dans les deux cas, il faut qu'il y ait emprise, et non simple juxtaposition car, selon l'expression employé par un jugement, "toucher n'est pas prendre". Mais, lorsque la situation de fait a duré plus de 30 ans, voire 10 ou 20 ans, le propriétaire des ouvrages édifiés devient, à certaines conditions, propriétaire du mur, qui devient mitoyen par le fait de l'écoulement du temps;

Dans le cas particulier du mur, lorsqu'un copropriétaire a édifié un mur joignant la limite de son fonds, son voisin peut le contraindre, à certaines conditions, à lui en céder la mitoyenneté.

Si le mur est construit en retrait de la limite séparative, l'acquisition forcée ne s'applique pas. Il en va de même si le mur est construit à cheval sur la limite séparative ou sur le domaine public.

Le voisin qui acquière la mitoyenneté doit payer à son voisin le prix de la moitié indivise du mur et la moitié de la valeur du terrain sur lequel il repose.

Dans le cas où le mur a été édifié dès l'origine par l'un des propriétaires à cheval sur la limite séparative, le voisin devient propriétaire de la partie du mur qui empiète sur son terrain et il doit à l'autre une indimnité.

Extinction de la mitoyenneté :

Le plus souvent, la mitoyenneté s'éteint lorsqu'un corpropriétaire mitoyen exerce sa faculté d'abandonner son droit de mitoyenneté.

Mais, dans certains cas, la mitoyenneté ne peut pas être abandonnée :

- le mur soutient un bâtiment appartenant à celui qui voudrait abandonner son droit;

- lorsqu'il s'agit d'un fossé mitoyen servant à l'écoulement des eaux;

- dans le cas où les travaux de remise en état ou de reconstruction de la clôture sont imputables au fait ou à la faute du copropriétaire qui voudrait s'en dispenser; mais dans le cas où il faut remettre le mur en état, le copropriétaire qui réclame la contribution due par l'autre voisin peut se voir opposer un abandon de mitoyenneté.

Celui qui abandonne la mitoyenneté peut l'acquérir par la suite, y compris plusieurs années après, si bon lui semble.

Preuve de la mitoyenneté :

La mitoyenneté peut être prouvée par titre, par prescription, par présomptions légales de mitoyenneté (à titre exemplatif, toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne) et de non mitoyenneté. En cas de litige, ces éléments de preuve peuvent être soumis au Juge, qui les appréciera souverainement avant de décider du caractère mitoyen ou non de la clôture.

Droits des copropriétaires :

En premier lieu, les murs sont soumis à un régime spécial : chaque copropriétaire a un droit d'usage du mur dans la limite des droits de l'autre. Il ne peut pas pratiquer d'ouvertures. Il peut adosser au mur mitoyen des constructions ou des plantations, mais la loi oblige celui qui veut appuyer une construction sur ou contre le mur mitoyen ou y pratiquer un enfoncement à obtenir préalablement le consentement du copropriétaire du mur; à défaut, au moins pour les travaux d'une certaine importance, le Juge pourrait ordonner la modification des ouvrages, voire leur démolition.

Chaque copropriétaire d'un mur a en outre le droit de l'exhausser, à condition que la partie du mur sur laquelle l'exhaussement est appuyé soit elle-même mitoyenne et dans le respect des servitudes établies au profit des copropriétaires. Dans ce cas, le mur primitif demeure mitoyen, la partie exhaussée devient propriété exclusive de celui qui l'a fait bâtir, mais le copropriétaire qui n'a pas participé à l'exhaussement peut acquérir la mitoyenneté de la partie exhaussée.

En second lieu, s'agissant des autres types de clôtures, le voisin dont l'héritage joint une clôture autre qu'un mur ne peut contraindre le propriétaire voisin à lui en céder la mitoyenneté: chacun des copropriétaires de haies, arbustes ou arbres mitoyens a droit à la moité des fruits et produits: chacun des copropriétaires d'une haie ou d'un fossé a le droit de les détruire jusqu'à la limite de sa propriété à charge de constuire un mur sur cette limite, sauf si le fossé sert à l'écoulement des eaux et chaque copropriétaire peut exiger l'arrachage des arbres.

Obligations des copropriétaires et charges :

Il est interdit de pratiquer des ouvertures. Si des ouvertures existent dans un mur privatif et que ce mur devienne mitoyen, elles doivent être supprimées, sauf s'il existe une servitude. Un voisin peut donc acquérir la mitoyenneté dans le seul but d'obtenir la suppression d'une ouverture qui le gêne.

Les copropriétaires ont une obligation d'entretien et de conservation : ils doivent contribuer pour moitié chacun à les entretenir, à condition que les travaux soient en rapport avec la destination des clôtures. Si ils sont réalisés dans le seul intérêt d'un copropriétaire ou si ils ont été rendus nécessaires par la faute ou le fait d'un seul, l'autre ne doit rien.

Enfin, le code civil laisse à chaque copropriétaire la facutlé d'abandonner la mitoyenneté pour tout ou partie du mur.